二手房买卖需警惕“户口”问题

　　在当前二手房交易中，购房人更多关注房屋的产权、价格、格局、楼层、朝向等方面，“户口”问题常被忽视，李光辉律师指出“户口”是二手房买卖纠纷易发区域，一旦产生纠纷对购房人的利益损害也较为严重，应予以警惕。

　　“户口”引发的纠纷类型主要有：一、买卖交易手续完成后，卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出，购房人无法入户;二、虽卖方及其家庭成员户口已迁出，但发现仍有其他人员占用户口甚至主张房屋使用权，购房人难以收楼入住;三、购房人因小孩读书高价购买“学位房”，购得房屋后发现该“学位房”户口就读名额已被占用，购房人无法使用该学位，购房目的完全落空。

　　司法实践中，购房人因“户口”纠纷向法院提起诉讼，可能出现以下情况：第一，购房人如果是因卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任，包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等，则属于民事法律关系调处范围，法院可依法作出处理。第二，购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出则不属于法院民事案件受理范围。因户籍属于公安机关管理，户口迁出事项涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，对此类诉讼法院不能调处。

　　另外，根据现行户籍政策，若无户口可迁出去向，占用交易房屋的户口则无法迁出，这就意味着即使通过公安机关处理“户口”纠纷时，购房人的户口可能仍无法迁入。可见，购房后才发现“户口”出现问题，已经很难处理，关键还是需要“防患于未然”。

　　对此，李律师建议：一是应全面了解房屋户籍情况。除实地考察交易房屋使用状况外，可要求卖方出示家庭户口资料，必要时也要求卖方协助到公安机关查询交易房屋的户籍情况。二是签订买卖合同时，应明确卖方迁出原户口的时间以及逾期迁出的法律责任。购房人可选择约定要求卖方逾期每日按一定标准支付违约金，亦可选择约定买方保留一定的购房尾款直至原户口全部迁出再行支付等。三是购买“学位房”时更应谨慎。购房人可到学校或者教育部门了解交易房屋学位使用情况，并可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。